La conclusion d'un bail commercial est loin d'être un acte anodin. Soumis à des règles de fond et de forme particulièrement strictes, le bail commercial se conclut pour une durée de neuf ans et doit donc
faire l'objet d'une habile négociation.
Inscrit au Barreau de Meaux et à la Cour d'Appel de Paris, Maître Vincent Gimenez, votre avocat en droit des affaires, intervient, dès la conclusion
du bail commercial, pour vous aider à négocier ses clauses et à le rédiger, en bonne et due forme. Ainsi, l'assistance de votre avocat s'avère gage de sécurité, pour le bailleur comme pour le
preneur. Dans tous les cas, votre professionnel du droit se penchera sur votre situation pour une prise en charge personnalisée.
Le bail commercial peut être source de conflits, tant lors de son renouvellement qu'en cas de résiliation. Maître Vincent Gimenez fait valoir vos droits et vos intérêts en cas de contentieux relatifs au bail
commercial, que vous soyez locataire ou bailleur.
Le bail commercial suppose l'existence d'une société, enregistrée auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RGS), qui envisage de louer un local commercial, afin d'y exercer son activité.
Selon l'article L.145-1 du Code de commerce, le preneur du local commercial doit être immatriculé auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), voire d'un répertoire des métiers, pour pouvoir bénéficier de la protection inhérente au statut des baux commerciaux.
Le local commercial est l'objet du bail commercial. Il entre dans la catégorie des biens immeubles qui, par définition, ne sont pas susceptibles d'être déplacés, à l'instar des terres agricoles, des appartements, voire des servitudes.
Pour qu'un local puisse faire l'objet d'un bail commercial lors de sa mise en location, il doit :
Bien entendu, la destination du local doit être respectée : il doit être à usage commercial.
Le bail commercial classique est un bail dit « 3/6/9 ». Conclu pour une durée de neuf années, il peut, toutefois, être résilié par le locataire, tous les trois ans.
Le contrat de bail commercial liste les droits et les obligations du bailleur et du locataire. Parce qu'ils s'engagent sur une durée de neuf ans, ces derniers doivent veiller à ne commettre aucun impair, lors de la détermination du montant du loyer ou des clauses à insérer. De ce fait, ils peuvent solliciter l'aide d'un avocat pour la rédaction d'un contrat de location en bonne et due forme.
Avocat d'affaires à Meaux, Maître Vincent Gimenez est en mesure de rédiger, pour vous, le contrat de bail commercial. Il vous informera notamment sur les clauses envisagées, ainsi que sur leurs conséquences.
La négociation et la rédaction des baux de location particuliers
Sachez qu'en sus du bail commercial « 3/6/9 », il existe des baux de location particuliers, répartis en deux catégories : les conventions à longue durée et les conventions à courte durée.
Parmi les conventions à longue durée, on retrouve :
N'hésitez pas à recourir aux services de Maître Vincent Gimenez pour la rédaction du bail emphytéotique, du bail à construction ou du contrat de concession immobilière. Ces baux de location étant particuliers, ils impliquent des conséquences non négligeables, tant pour le bailleur que pour le preneur. De ce fait, la présence d'un avocat d'affaires s'avère nécessaire pour que vous puissiez négocier et signer le bail, en toute connaissance de cause.
Parmi les conventions à courte durée, on retrouve :
Les règles qui encadrent le bail dérogatoire, le bail saisonnier et la convention d'occupation précaire s'avèrent strictes et précises. Pour être sûr de respecter les principes édictés pour ces trois baux de location singuliers, vous pouvez faire appel aux services de Maître Vincent Gimenez. Votre avocat en droit des affaires négocie les clauses du bail dérogatoire, du bail saisonnier ou de la convention d'occupation précaire, avant de s'employer à leur rédaction.
Que vous envisagiez de conclure un bail commercial classique, dit bail « 3/6/9 », ou un bail particulier, qu'il s'agisse d'une convention à longue durée (bail emphytéotique, bail à construction, concession immobilière) ou d'une convention à courte durée (bail dérogatoire, bail saisonnier, convention d'occupation précaire), n'hésitez pas à faire appel à un avocat en droit des affaires pour sécuriser l'opération et vous engager en toute connaissance de cause. Maître Vincent Gimenez vous informera notamment sur la teneur des clauses du bail commercial, ainsi que sur leurs conséquences.
Le loyer peut être révisé tous les trois ans et ce, à la demande du bailleur ou du locataire.
La révision du loyer est plafonnée. De ce fait, la hausse du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux.
Seul un changement d'activité ou une amélioration des facteurs de commercialité, tels que définis par l'article 23-4 du décret du 30 septembre 1963 réglant les rapports entre bailleurs et locataires, peut justifier un déplafonnement de loyer.
Certains contrats de location comportent une clause d'échelle mobile, qui prévoit une révision annuelle du montant du loyer du local commercial. Le loyer est alors indexé, chaque année, sur la variation de l'indice INSEE des loyers commerciaux.
En tant que bailleur, vous souhaitez déplafonner le loyer du local commercial loué, en raison d'une amélioration nette des facteurs de commercialité, mais le locataire s'oppose à cette hausse ? Locataire, vous considérez que la hausse de votre loyer est injustifiée ? Maître Vincent Gimenez, avocat en droit des affaires à Meaux, est en mesure de vous représenter, tant devant la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris, que devant le Tribunal de grande instance compétent, de Paris ou de Meaux.
Promulguée le 18 juin 2014, la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux TPE (dite « loi Pinel ») réforme, en profondeur, les baux commerciaux. Son objectif initial vise à favoriser le développement des activités commerciales et artisanales sur l'ensemble du territoire Français. De ce fait, certaines des mesures adoptées impactent le déplafonnement des loyers des locaux commerciaux.
L'article L145-39 prévoit ainsi que la variation de loyer ne peut donner lieu à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté durant l'année précédente.
En sus, la loi Pinel précise que l'indexation annuelle ou triennale des loyers des locaux commerciaux ne doit plus se baser sur l'indice du coût de la construction, puisqu'il est jugé pénalisant pour le locataire. Il s'avère désormais nécessaire de tenir compte de l'indice des loyers commerciaux.
Avocat en bail commercial à Meaux, Maître Vincent Gimenez, renseigne les bailleurs et les locataires sur ce dispositif récent.
Pour que le renouvellement d'un bail commercial soit effectif, le locataire doit adresser une demande de renouvellement au bailleur. À défaut, ou si le bailleur ou le locataire ne donne pas congé, le bail commercial se poursuit par tacite prolongation. Attention ! En cas de tacite prolongation, le locataire ne peut plus céder son fonds de commerce. De même, si la durée du bail commercial dépasse les douze ans, en raison d'une tacite prolongation, le bailleur sera libre de déplafonner le loyer.
Mieux vaut donc que le locataire notifie, au bailleur, sa volonté de renouveler le bail commercial. La demande de renouvellement doit être faite dans les six mois précèdant l'expiration du bail commercial.
Lorsque la demande de renouvellement est portée à la connaissance du bailleur, celui-ci dispose de trois mois pour informer le locataire de son accord ou de son refus. En cas de non-réponse, la demande de renouvellement est réputée acceptée par le bailleur.
À son terme, le bail commercial donne lieu à de nouvelles négociations entre le bailleur et le preneur du local commercial, quant aux modalités de son renouvellement. Il n'est notamment pas rare que le loyer du local commercial soit revu à la hausse ! Le motif ? L'amélioration des facteurs locaux de commercialité.
Il se peut, également, que soit procédée l'indexation des loyers : le montant du loyer évolue, en fonction de la variation d'un indice, tel que spécifié sur le contrat de location. Généralement, il s'agit de l'indice INSEE des loyers commerciaux.
Le locataire est en mesure, soit d'accepter le nouveau montant du loyer, soit d'accepter le renouvellement du bail commercial, tout en notifiant son désaccord quant à la fixation du nouveau montant du loyer. Dans ce deuxième cas de figure, il sera alors nécessaire de saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux, voire, en cas de désaccords, le Tribunal de grande instance.
En tant qu'avocat en droit des affaires, Maître Vincent Gimenez est en mesure de plaider en faveur des locataires qui envisagent de contester le nouveau montant du loyer, fixé par le bailleur lors du renouvellement du bail commercial. Parallèlement, il peut défendre les intérêts des bailleurs qui considèrent que les facteurs de commercialité se sont améliorés et prévoient, de ce fait, de déplafonner le loyer du local commercial.
Maître Vincent Gimenez représente notamment les bailleurs ou les locataires devant la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux de Paris, ainsi que devant le Tribunal de grande instance de Meaux.
Le bailleur d'un local commercial est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial, aux termes des neuf années. Il doit alors prendre congé de son locataire et lui verser une indemnité d'éviction, hormis dans certains cas prévus par la loi (manquement du locataire à l'une de ses obligations, telles que le versement du loyer, etc.).
Le montant de l'indemnité d'éviction est calculé, eu égard au préjudice subi par le locataire, en raison du non-renouvellement du bail commercial.
Maître Vincent Gimenez, votre avocat à Meaux, peut être sollicité durant la procédure de fixation de l'indemnité d'éviction pour représenter, soit les intérêts du locataire, soit les intérêts du bailleur.
Lorsqu'une clause résolutoire est insérée au sein du contrat de location, le bail commercial peut prendre fin à tout moment, dès lors que l'une des parties manque à ses obligations.
En cas d'impayés de loyers, par exemple, le bailleur doit faire parvenir au locataire un commandement de payer. La clause résolutoire prendra effet un mois après la réception du commandement de payer, dans le cas où le locataire n'a pas régularisé sa situation.
Maître Vincent Gimenez, votre avocat en droit des affaires à Meaux, est en mesure de rédiger le commandement de payer, ainsi que l'ensemble des commandements visant à inciter le preneur à respecter ses obligations, telles que stipulées dans le contrat de bail commercial.
De même, Maître Vincent Gimenez, avocat à la Cour d'Appel de Paris peut solliciter le Juge pour obtenir un délai supplémentaire, voire une suspension de la clause résolutoire, pour le compte d'un locataire qui, à titre d'exemple, devrait faire face à des difficultés financières.
Quand un locataire n'a plus l'usage de son local commercial, il peut choisir de procéder à la cession de son bail commercial, voire à la vente de son fonds de commerce.
La cession du bail commercial permet au locataire initial de transmettre son bail à une tierce personne. Cette dernière, en tant que cessionnaire, jouira des droits et sera tenue de répondre aux obligations stipulées par le contrat de location.
La cession du fonds de commerce, quant à elle, implique la vente des éléments matériels et immatériels (dont le droit au bail) utilisés pour l'exploitation d'une activité commerciale.
Le propriétaire du local commercial peut difficilement s'opposer à la cession du bail ou du fonds de commerce (sauf en cas de motifs légitimes, tels que l'incapacité du cessionnaire à payer le loyer). Cependant, des clauses incluses dans le contrat de location peuvent freiner le processus de la cession (accord obligatoire du bailleur, vérification de la solvabilité du cessionnaire, etc.).
Particulièrement compétent en droit des affaires, Maître Vincent Gimenez vous aide à négocier les transactions et à accomplir toutes les formalités requises pour la cession du droit au bail commercial, voire pour la vente du fonds de commerce. En cas de contentieux relatifs à la cession du droit au bail commercial, il plaide en votre faveur devant le Tribunal de grande instance. Que vous soyez bailleur ou locataire d'un local commercial, n'hésitez pas à recourir à l'assistance de votre avocat d'affaires à Meaux.
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